Huur van bedrijfsruimte en woonruimte

Het huurrecht van bedrijfsruimte en woonruimte is in zeer omvangrijke wetten en regelingen vastgelegd. Huurbeëindiging en –opzegging en de regels waaraan men gebonden is, dwingen tot het opstellen van zorgvuldig geformuleerde contracten, zodat bij geschillen schade in tijd en geld voorkomen kan worden of zoveel mogelijk beperkt.

Twee soorten bedrijfsruimte

Het huurrecht in Nederland kent twee soorten bedrijfsruimten: de bedrijfsruimte, ook wel ‘middenstandsbedrijfsruimte’ genoemd en de ‘overige bedrijfsruimte’. Regelmatig vragen, zowel verhuurders als huurders, wat het verschil nu precies is tussen de twee soorten bedrijfsruimten die de wet kent. Een belangrijke vraag, want dat onderscheid bepaalt de regels van duur, beëindiging en ontruiming.

Wat is het verschil?

Bij middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) moet bijvoorbeeld gedacht worden aan een café, een winkel of een restaurant, terwijl onder overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) kantoorruimte, een fabriek of een school wordt verstaan. Het onderscheid is van groot belang voor zowel verhuurders als huurders. Bij middenstandsbedrijfsruimte heeft de huurder termijnbescherming, huurprijsbescherming en opzeggingsbescherming, terwijl aan huurders van overige bedrijfsruimte ‘slechts’ ontruimingsbescherming wordt geboden.

In de praktijk betekent dit dat de huurder van een winkel in feite achterover kan leunen als de verhuurder van hem af wil. Het is de verhuurder die dan in actie moet komen en de Kantonrechter moet vragen vast te stellen of opzegging wel mag tegen het licht van de in de wet limitatief opgenomen gronden.

De huurder van overige bedrijfsruimte heeft deze bescherming niet en moet in principe gewoon het pand verlaten als de huurtermijn is afgelopen. Het enige dat de huurder kan doen is dan de rechter vragen om ontruimingsbescherming te bieden. De actie ligt in dat geval dus bij de huurder.

De juiste maatregelen treffen

Heeft u een probleem met een huurachterstand, overlast en/of achterstallig onderhoud (en gebreken)? Moet een huurovereenkomst worden beëindigd, al dan niet in combinatie met ontruimingsbescherming, overgang van onderneming of een indeplaatsstelling, dan is deskundig advies en begeleiding dus van doorslaggevend belang voor een goed resultaat.

conflict met verhuurder

Het komt vaak voor dat een huurder een probleem met een verhuurder krijgt over gebreken aan de woning. Het is geheel van afhankelijk van het specifieke gebrek of de verhuurder verantwoordelijk is voor de gebreken of dat de huurder de gebreken dient te verhelpen. Kleine reparaties komen in beginsel voor rekening van de huurder. Maar wat als er heel veel kleine gebreken zijn, kan dit dan gezien worden als een groot gebrek en komt het in dat geval dan ook voor rekening van de verhuurder? Het antwoord op dergelijke huurvragen zijn niet eenduidig te geven en moeten per individueel geval moeten worden geanalyseerd.

Wat men vaak ziet bij een conflict met de verhuurder is dat deze niet snel geneigd zal zijn om een gebrek in de woning te verhelpen. De verhuurder heeft immers niet zelf direct last van de gebreken en zal zich de kosten liever zo lang mogelijk willen besparen. In dergelijke gevallen dient u als huurder een dossier op te bouwen over de gebreken. U kunt de verhuurder dan voor de rechter dagen en de afweging maken of u een deel van de verschuldigde huurpenningen zal verrekenen met het ongemak dat de gebreken opleveren. Deze afweging dient u in dat geval wel in redelijkheid te maken, want het is niet toegestaan de gehele huur niet meer te voldoen in het geval van een klein gebrek aan de woning.

Conflict met huurder

Het kan uiteraard ook voorkomen dat u als verhuurder een probleem heeft met de huurder in een aan u toebehorende woning. In dat geval is het zeker raadzaam om alle juridische aspecten te onderzoeken. Huurders worden immers beter beschermd dan de verhuurders. Het is noodzakelijk om tijdig de juiste stappen te nemen, omdat het anders uw belangen als verhuurder kan schaden. Zo heeft een particuliere huurder de mogelijkheid om naar de huurcommissie te stappen en daar een oordeel te vragen over bijvoorbeeld de staat van de woning en de huurprijs.